按照“新國(guó)八條”的有關(guān)要求，地方政府須在一季度前向社會(huì)公布當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。目前，距這一“大限”只有3天時(shí)間，但包括京、穗、深等一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。相關(guān)動(dòng)向成為市場(chǎng)關(guān)注的一大焦點(diǎn)。

　　另一方面，國(guó)務(wù)院近期派出八個(gè)調(diào)查組，分赴各地對(duì)先前出臺(tái)的樓市調(diào)控政策效果進(jìn)行摸底。接近住建部的有關(guān)專家向記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

　　截至目前，已經(jīng)公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的近40個(gè)城市中，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤。其中，上海市于昨天晚間公布的樓市調(diào)控目標(biāo)為：2011年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。

　　有市場(chǎng)人士認(rèn)為，部分城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)仍不夠清晰。對(duì)此，接近住建部的有關(guān)專家表示，“調(diào)控目標(biāo)的不清晰，會(huì)給人們心理上造成影響。但是，可以肯定的是，房地產(chǎn)調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于觀察觀望期，需要進(jìn)一步關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)?！?/span>

　　該專家認(rèn)為，部分城市公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，確實(shí)有些“隨大流”，將調(diào)控目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，讓老百姓感到不踏實(shí)。但是，該專家同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“有(目標(biāo))總比沒有強(qiáng)，調(diào)控目標(biāo)是‘上限’”，不應(yīng)將此解讀為“強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期”。

　　據(jù)該專家分析，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是很明確的，這從“新國(guó)8條”要求“各地公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”中就可以看出來(lái)，為保證有關(guān)措施的落實(shí)，有關(guān)部門也會(huì)加以督查。目前市場(chǎng)人士對(duì)部分城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)“隨大流”的擔(dān)憂，可能也會(huì)進(jìn)入有關(guān)部門關(guān)注的范圍。

　　值得一提的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與1月份相比，2月份全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌的從3個(gè)增加至8個(gè)，房地產(chǎn)調(diào)控效果有所顯現(xiàn)。目前來(lái)看，雖然各地所公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)(“限價(jià)令”)不盡如人意，但限購(gòu)、限貸等政策的實(shí)際殺傷力仍較顯著。

　　另外，國(guó)家發(fā)改委日前出臺(tái)了商品房明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，北京市也于日前宣布再次提高土地增值稅預(yù)征率至2%-5%，這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍處于細(xì)化落實(shí)階段。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲日前表示，高房?jī)r(jià)不僅威脅宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，成為誘發(fā)通貨膨脹的因素之一，也讓居民的生活成本大增。為此，“十二五”期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將常態(tài)化。

　　完成“控房?jī)r(jià)”目標(biāo)壓力仍很大

　　按照“新國(guó)八條”有關(guān)規(guī)定，地方政府須在一季度末前公布2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。記者抽樣調(diào)查了已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的幾個(gè)二線城市和尚未公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的一線城市后發(fā)現(xiàn)，跟去年全年均價(jià)相比，不少城市1-2月的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)大幅上漲。要完成全年房?jī)r(jià)漲幅控制在10%左右的調(diào)控目標(biāo)，地方政府壓力依然很大。

　　在已公布調(diào)控目標(biāo)的城市中，記者選取了蘭州、昆明、沈陽(yáng)、佛山、西安5個(gè)城市，對(duì)比了這些城市今年1-2月平均房?jī)r(jià)與去年全年平均房?jī)r(jià)的漲幅情況，發(fā)現(xiàn)5個(gè)城市中有3個(gè)城市今年1-2月的平均價(jià)格較去年全年均價(jià)已有大幅上漲，有的漲幅甚至超過10%的全年調(diào)控目標(biāo)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)去年全年新建商品房均價(jià)為5063元/平方米，今年1-2月均價(jià)則已達(dá)到5599元/平方米，較去年全年均價(jià)大幅上漲10.6%;佛山去年全年新建商品房均價(jià)為7457元/平方米，今年1-2月均價(jià)為7938元/平方米，較去年均價(jià)上漲了6.5%;而西安今年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更是兇猛，1-2月均價(jià)為6856元/平方米，而去年全年均價(jià)僅為6065元/平方米，今年以來(lái)房?jī)r(jià)已大幅上漲了13%。而這三個(gè)城市今年全年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)分別為，12%、12%和15%。

　　在抽取的5個(gè)城市中，僅蘭州和昆明今年以來(lái)均價(jià)較去年有下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，蘭州去年全年新建商品房均價(jià)為5518元/平方米，今年1-2月均價(jià)為5110元/平方米，較去年均價(jià)下跌了7%左右;昆明去年商品房均價(jià)為6390元/平方米，而今年1-2月均價(jià)為6338元/平方米，較去年均價(jià)微跌0.8%。

　　而對(duì)于一線城市來(lái)說，1-2月的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)更為明顯，這或許也成為部分一線城市至今仍糾結(jié)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，遲遲未公布的原因。記者從數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市去年全年均價(jià)分別是20063元/平方米、21728元/平方米、12484元/平方米和20106元/平方米，而今年1-2月均價(jià)分別是22680元/平方米、22425元/平方米、13787元/平方米和20378元/平方米，較去年全年均價(jià)全部呈上漲趨勢(shì)，漲幅分別為13%、3%、10%和1%。 “正是房?jī)r(jià)上漲壓力大，所以才會(huì)有調(diào)控目標(biāo)。” 住建部政策研究中心副主任王玨林對(duì)媒體記者表示，地方政府一旦制定了目標(biāo)，就必須完成。

　　業(yè)內(nèi)人士向記者表示，1、2月份還屬市場(chǎng)淡季，各地房?jī)r(jià)依然呈上漲趨勢(shì)，可想地方政府要實(shí)現(xiàn)全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力仍很大。

　　上市房企深挖保障房“金礦”

　　保障房業(yè)務(wù)量的高速擴(kuò)容與盈利能力的高穩(wěn)定性，將使北京城建、首開股份、天房發(fā)展、福星股份等一批城投公司或戰(zhàn)略領(lǐng)先的龍頭房企，有望在2011年-2012年收獲穩(wěn)定的業(yè)績(jī)與現(xiàn)金流。

　　保障房的市場(chǎng)空間與盈利能力有多大，成為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題。相比商品房來(lái)說，保障房在利潤(rùn)上遠(yuǎn)不能比。不過，在目前市況下保障房在政策扶持和市場(chǎng)需求等方面也有自己的優(yōu)勢(shì)——未來(lái)5年20%的市場(chǎng)需求將由保障房來(lái)實(shí)現(xiàn)，按2009年保障房投資占市場(chǎng)4%來(lái)看，未來(lái)有5倍增長(zhǎng)空間，而商品房市場(chǎng)面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，由于價(jià)格較低，保障房基本不愁銷路。但按照平均4%-6%凈利測(cè)算，短期內(nèi)對(duì)房企的業(yè)績(jī)拉動(dòng)能力一般。但由于保障房項(xiàng)目的政府背景與收益確定，故在引入財(cái)務(wù)杠杠方面可獲得很大優(yōu)勢(shì)，有利于緩解房企資金鏈緊繃與提高盈利能力。

　　哪幾類上市房企有可能從保障房建設(shè)中分到一杯羹?

　　首先，城投公司作為地方性國(guó)有企業(yè)，是地方保障房項(xiàng)目招標(biāo)的首選對(duì)象。雖然保障房建設(shè)并非高毛利率項(xiàng)目，但以量補(bǔ)價(jià)，在貴州、江蘇等大量保障房地區(qū)，城投公司可獲取大量保障房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升。

　　如中天城投今年3月10日公告，與貴州省人民政府簽訂了參與“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議。國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，公司歷史上參與的保障房開發(fā)凈利潤(rùn)率根據(jù)地方政策可達(dá)8%左右，這20萬(wàn)套保障房開發(fā)在2011-2015年，可帶來(lái)16億元凈利潤(rùn)。

　　又如北京城建在2010年年報(bào)中表示，公司積極介入小城鎮(zhèn)建設(shè)、新城建設(shè)和保障房建設(shè)，加大二、三、四線城市投資。其中，公司高度重視保障房項(xiàng)目建設(shè)，包括建設(shè)資金上進(jìn)行優(yōu)先保障等。

　　此外，類似公司還包括首開股份、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、城投控股、福星股份等公司。同時(shí)，中信證券研究報(bào)告認(rèn)為，華東地區(qū)和東北地區(qū)依然是保障房建設(shè)的重點(diǎn)，西部重慶也是熱點(diǎn)城市。

　　其次，戰(zhàn)略領(lǐng)先的萬(wàn)科等龍頭房企基于其執(zhí)行力與品牌等優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)布局保障房項(xiàng)目上也將獲得更多市場(chǎng)份額。

　　如萬(wàn)科在2010年年報(bào)中表示，公司穩(wěn)步推進(jìn)工業(yè)化體系建設(shè)，全年實(shí)現(xiàn)106萬(wàn)平方米的工業(yè)化開工面積，超額完成預(yù)定目標(biāo)。期內(nèi)，部分城市出臺(tái)了相關(guān)的工業(yè)化優(yōu)惠政策，為公司工業(yè)化科研工作的推進(jìn)創(chuàng)造了良好條件?？紤]到保障性住房建設(shè)規(guī)模大，進(jìn)度要求快，套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)易于標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)節(jié)能環(huán)保要求較高，適合工業(yè)化建設(shè)，公司也開始積極嘗試保障房業(yè)務(wù)與工業(yè)化技術(shù)的結(jié)合。目前，公司在深圳、南京的兩個(gè)保障房項(xiàng)目中已經(jīng)引入工業(yè)化技術(shù)。

　　而招商地產(chǎn)更在其年報(bào)中表示，其首倡并始于七年前的綠色地產(chǎn)實(shí)踐與當(dāng)今的低碳經(jīng)濟(jì)大潮歷史性地相吻合。而標(biāo)志性事件便是，2010年9月，以公司為主體的投標(biāo)聯(lián)合體，按照綠色建筑評(píng)價(jià)體系要求編制了投標(biāo)文件，并以總分第一中標(biāo)了深圳市目前最大的保障房項(xiàng)目——深圳光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項(xiàng)目。

　　招商地產(chǎn)同時(shí)介紹，報(bào)告期內(nèi)除了中標(biāo)總建筑面積53.96萬(wàn)平方米的深圳光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項(xiàng)目外，在北京，溪城家園23萬(wàn)平方米的保障房已建成并交付使用;在深圳，瀾園3.15萬(wàn)平方米的保障房已建成并交付給有關(guān)部門。

　　針對(duì)未來(lái)規(guī)劃，招商地產(chǎn)表示將繼續(xù)參與保障房的建設(shè)，并致力于將綠色技術(shù)全面融入產(chǎn)品的研發(fā)，創(chuàng)造獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　基金激辯地產(chǎn)板塊：向上空間有多大

　　近期地產(chǎn)股走勢(shì)相對(duì)活躍，有基金解釋為市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)熱情的短期釋放;不過，也有基金對(duì)此表示相對(duì)謹(jǐn)慎，認(rèn)為在一系列調(diào)控政策的壓力之下，地產(chǎn)股短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。

　　“房地產(chǎn)現(xiàn)在分歧比較大，在調(diào)控背景之下，我個(gè)人認(rèn)為銷量及房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)都很難預(yù)測(cè)，前方形勢(shì)未明，暫對(duì)房地產(chǎn)板塊持偏謹(jǐn)慎態(tài)度。反而由于大力推進(jìn)保障房政策的拉動(dòng)，機(jī)械、水泥等相關(guān)行業(yè)值得密切關(guān)注。”上海一家合資基金公司基金經(jīng)理指出。天治基金則表示，在通貨膨脹未得到有效遏制前，緊縮將是政策的主基調(diào)，穩(wěn)物價(jià)、控通脹依然是今年工作的重中之重。嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)，調(diào)控效果會(huì)逐步顯現(xiàn)。

　　另一位基金人士分析，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策一定程度上壓制了房地產(chǎn)的需求，而加息增加了投資者或投機(jī)者的購(gòu)房成本，從大的環(huán)境來(lái)看房地產(chǎn)的泡沫化已經(jīng)達(dá)到了高峰，向上的空間不大，地產(chǎn)最好的發(fā)展階段已經(jīng)過去。

　　也有聲音更偏樂觀。廣州一家基金公司表示，從行業(yè)配置的角度上來(lái)看，在經(jīng)歷了2010年結(jié)構(gòu)化差異十分明顯的一年后，未來(lái)不同行業(yè)及板塊之間估值收斂是A股市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，而地產(chǎn)等周期股目前估值已經(jīng)處于底部區(qū)域，有望迎來(lái)“估值修復(fù)”行情。在在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將采取低估值策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，看好包括煤炭、地產(chǎn)、家電、建材、工程機(jī)械等低估值板塊。

　　農(nóng)銀匯理基金指出，“二八轉(zhuǎn)換”初現(xiàn)端倪，藍(lán)籌接力中小盤這一現(xiàn)象很可能會(huì)貫穿2011年全年。具體來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)能利用率上升，企業(yè)資本支出的動(dòng)力大幅提升，經(jīng)濟(jì)回升的內(nèi)生動(dòng)力正在加強(qiáng)。今后，隨著通脹和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)控到位，周期性行業(yè)的系統(tǒng)性投資機(jī)會(huì)將來(lái)臨，包括地產(chǎn)、汽車、水泥、鋼鐵、有色、煤炭等會(huì)有較好表現(xiàn)。而目前市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)中保障性住房的融資政策放松表現(xiàn)熱情，直接促進(jìn)了地產(chǎn)板塊的活躍。

　　保障房概念股“黑馬”頻出

　　飽受調(diào)控政策沖擊的房地產(chǎn)板塊，最近出現(xiàn)集體回暖跡象。其中，保障房概念股表現(xiàn)尤為突出，大有引領(lǐng)地產(chǎn)投資新主題之勢(shì)。分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)板塊引起大資金關(guān)注的重要因素是其低估值，但這并不足以支撐其持續(xù)反彈，后市地產(chǎn)板塊分化難免，而受到政策關(guān)照的保障房概念股則有望繼續(xù)受到市場(chǎng)追捧。

　　地產(chǎn)股近期走強(qiáng)離不開消息面與基本面的配合。降低住房交易收費(fèi)等消息明顯有給地產(chǎn)調(diào)控松綁的意味，使得長(zhǎng)期籠罩在地產(chǎn)板塊上的政策憂慮暫時(shí)得以緩解。與此同時(shí)，地產(chǎn)股的低估值漸得市場(chǎng)認(rèn)同。國(guó)金證券報(bào)告稱，目前萬(wàn)科等四大龍頭地產(chǎn)公司2010年靜態(tài)市盈率為12.8倍，按2011年15%的保守凈利潤(rùn)增速計(jì)算，目前動(dòng)態(tài)市盈率也僅為11.1倍，安全邊際足夠。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，地產(chǎn)板塊在此波反彈中表現(xiàn)突出。統(tǒng)計(jì)顯示，最近4個(gè)交易日，房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅達(dá)5.28%，明顯跑贏大盤。大智慧超贏數(shù)據(jù)顯示，上周5個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊凈流入資金25.1億，成為資金流入最多的行業(yè)板塊。

　　值得一提的是，“地產(chǎn)+X”型的公司最受市場(chǎng)追捧，而保障房概念股則“黑馬”頻出。昨日，黑牡丹、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、上海建工漲幅均超過4%，保障房概念再度成為市場(chǎng)追逐熱點(diǎn)。自上周三以來(lái)，部分龍頭股的累計(jì)漲幅更是驚人。統(tǒng)計(jì)顯示，天房發(fā)展4個(gè)交易日的累計(jì)漲幅達(dá)23.61%，金隅股份、黑牡丹、棲霞建設(shè)累計(jì)漲幅也分別達(dá)到15.78%、14.26%和13.69%。

　　市場(chǎng)對(duì)于保障房概念股的炒作并非空穴來(lái)風(fēng)。上周北京差別預(yù)征土地增值稅的消息，使得更多保障房利好政策將出臺(tái)的預(yù)期升溫。各方研究機(jī)構(gòu)也表達(dá)了對(duì)此概念的看好。

　　中金公司認(rèn)為，保障房建設(shè)已被提到重要高度，建設(shè)任務(wù)如期實(shí)現(xiàn)的確定性較高，而今明兩年各1000萬(wàn)套的任務(wù)量將為開發(fā)商和建筑企業(yè)帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)前景，看好全國(guó)層面具有資金和品牌實(shí)力的開發(fā)和建筑企業(yè)，以及在保障房建設(shè)方面已有豐富經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域型公司和未來(lái)可能利用自身優(yōu)勢(shì)參與保障房的公司。

　　國(guó)金證券認(rèn)為，保障房利潤(rùn)率較低，為實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)目標(biāo)，政府可能會(huì)針對(duì)保障房建設(shè)的企業(yè)實(shí)施定向的政策松動(dòng)，將會(huì)帶來(lái)相關(guān)公司估值水平的提升，并且由于承擔(dān)了一定社會(huì)職能，參與保障房建設(shè)的企業(yè)也會(huì)有更過獲取商品房開發(fā)的機(jī)會(huì)。

　　但也有機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前地產(chǎn)板塊的整體走強(qiáng)主要依賴于其估值吸引力，但這不足以支撐其持續(xù)反彈，因此地產(chǎn)板塊后市更多的將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。